NOS CONGES DES BAUX COMMERCIAUX ET DEMANDE DE RENOUVELLEMENT

Le congé en matière commerciale est régi par les dispositions de l'article L145-9 du Code de Commerce et la demande de renouvellement à l'article L145-10 du Code de Commerce

Les baux relevant du statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au delà du terme fixé par le contrat. Au cours de cette tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Il s'agit d'un statut spécial.

Le locataire d'un bail commercial a un droit au renouvellement.

Le bailleur peut refuser le renouvellement, cependant, sauf excepion de l'article L145-17 du Code de Commerce, il doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sans détour, cette indemnité peut atteindre des sommes astronomiques.

Dès lors, quels sont les intérêts à donner congé ou demander un renouvellement si le contrat se proroge de lui-même et qu'un refus m'expose à payer une somme énorme ?

Les intérêts sont partagés entre bailleur et preneur

Pour le bailleur, il faut savoir qu'un bail qui se proroge au delà de douze ans est considéré comme constitutifs de droit réel sur le bien et doit faire l'objet d'un enregistrement aux impôts avec les droits afférents.

Pour le locataire, ne pas solliciter le renouvellement du bail l'expose à un déplafonnement du prix du loyer prévu à l'article L145-34 du Code de Commerce

Le congé avec refus ou offre de renouvellement trouve donc intérêt pour le bailleur

La demande de renouvellement ou le congé sec trouve donc un intérêt pour un preneur qui souhaite garder l'équilibre financier de son bail ou quitter les lieux.

Bon à savoir, le statut des baux commerciaux s'appliquent :

Aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

• Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
• Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Il s'appliquera également:

• Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat.
• Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.

En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.

Le tarif du Congés et demandes de renouvellement de bail commercial :

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